В современной России большое распространение получила схема приобретения квартир в ипотеку. По различным оценкам ипотечных объектов недвижимости в стране насчитывается до 20% от общего числа. 

 В то же время некоторые состоявшиеся владельцы продают такую жилплощадь не до конца погасив свои долги перед кредитным учреждением. Причины этого различны, очень часто это связано с невозможностью выдержать темп и размеры ежемесячных платежей.
Иными словами, в ряде случаев собственники стремятся продать объект,  имеющий обременение. Утаить факт того что жилье находится в текущей ипотеке не представляется возможным: выписка из ЕГРН будет содержать эту информацию. При этом нужно понимать, что без разрешения банка, у которого квартира находится в залоге, сделку купли-продажи провести не получится.

 Существует 2 основных способа реализации подобной недвижимости:

• Существующая ипотека переоформляется на покупателя и с этого момента обязательства по ипотечному договору передаются новому владельцу. При этом покупатель возвращает хозяину объекта денежные средства которые последний успел оплатить банку. Если у "селлера" были долги, просрочки - штрафные санкции в этом случае автоматически перейдут "байеру". Соответственно, последний, как правило, выясняет возможные угрозы заранее: посредством запроса справки из банка об отсутствии санкций со стороны последнего. Далее между сторонами подписываются документы договора купли-продажи плюс соглашение о переуступке долга. Важно отметить, что банковское учреждение должно также одобрить кандидатуру нового заемщика. После прохождения документов через Росреестр ипотечный объект недвижимости переходит к новому обладателю.
• Продавец квартиры может получить в банковском учреждении добро на досрочное погашение долга. После этого будущий владелец перечисляет продавцу денежные средства для гашения остатка задолженности. При этом между сторонами происходит заключение договора задатка или предварительной сделки.После погашения долговых обязательств кредитная организация отдаёт продавцу квартирную закладную. Этот документ предоставляется в регистрационную палату и является основанием для снятия с квартиры обременения.  После этой процедуры продавец получает окончательные деньги с покупателя и переходит в ранг владельца недвижимости.

Интересный момент заключается в том что далеко не все желающие стремятся к покупке жилой недвижимости с обременением. Ряд экспертов утверждает: рыночная цена такой квартиры немного дешевле, а алгоритмы таких сделок прекрасно отработаны.
В то же время хотелось бы упомянуть вот о каком нюансе: покупатель ипотечной квартиры может получить вполне конкретный материальный ущерб в случае намеренного мошенничества продавца. Если обязательства перед банком перейдут к покупателю, а продавец вдруг решит отказаться от сделки купли-продажи — квартира останется нереализованной, а приобретатель будет вынужден через суд добиваться возмещения потраченных им средств (и возвращать их, возможно, придется долгие годы). Это является одним из возможных негативных моментов, о которых должен помнить в первую очередь потенциальный покупатель.